1、户型
公寓的户型一般都比较小，虽然也能做到“麻雀虽小五脏俱全”的效果，但多为暗卫，户型的朝向和采光方面，不如住宅，且公寓一般无阳台。
在《住宅设计规范》中，住宅的各部分功能空间使用面积，像卧室、起居室、卫生间、厨房都有小使用面积要求，而公寓则没有严格要求。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室、起居室、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7，而公寓则没有日照和通风面积要求。
2、户数
公寓楼由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。整栋楼的总户数多，而电梯的数量却有限，上下班高峰期电梯明显不够用。普通住宅通常为1梯2户，2梯4户或5户等，总户数较少。
3、公摊比例
公寓大多为塔式高层，一般带入户大堂，由于每层的户数多，走道也长，因此，公摊也高，套内建筑面积比较小。
一般来说，公寓的地段都非常好，处在交通方便、配套成熟的区域。对于首次买房置业的刚需一族，不建议购买40年、50年产权的公寓，这类房屋不适合长期居住，一是买房首付高，贷款年限短导致每月的月供高，再加上水电费、物业费等，其居住的成本加大。这类房屋想要转手卖出比较困难，用来出租以租还贷倒还不错。买房的时候，一定要考虑清楚，能够买到70年产权的公寓，那肯定是不过的了。
干货！普通住宅和公寓到底有什么区别？
PS:普通住宅指容积率在1以上，且面积在140平米以下的住宅，反之则为非普通住宅。
公积金贷款的对象通常为普通住宅，像别墅，是不能使用公积金贷款的。
公寓一般有普通公寓、商务公寓和酒店式公寓之分。目前市面上的公寓产权年限一般为40年或50年，当然也有70年的，但比较少。普通住宅的产权为70年。
二、买房费用
40年和50年产权的公寓，首付比例比较高，且贷款的年限短，不能使用公积金贷款。
三、买房/落户
40年和50年产权的公寓，买房不能落户，也没有对口学区这一说。70年产权的公寓和普通住宅，符合城市的相关条件，是可以落户和划分学区的。另外，在北上广深等一线城市，外地户口想要买房，社保需要连续缴满一定的年限，买房资格有严格的限制。而购买40年、50年产权的公寓，则没有这一限制，因为其不限购不限贷。（PS：个别城市个别区域商住房限购的除外）
四、水电、物业费
40年或50年产权的公寓，不能使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉，为商业用电用水，居住成本高；物业费比较贵，一般在4元/平米以上。普通住宅为民水民电，且物业费相对便宜。
五、房屋本身