主题：刚改成“刚需”后另一购房主力，门槛500万-1000万元

现在很多人买房不仅仅是为了实现睡觉这一功能，对于居住的坏境的要求也在提高。大户型，改善性住房成为很多家庭的刚性需求，其中，刚改族成为继“刚需族”之后的另一购房主力。业内专家指出，北京市场上，500万-1000万元是刚改房的大致门槛。买刚改房重点关注家庭需求，量力而行。

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刚改成“刚需”后另一购房主力

“准备要看一套120平米左右小三居，要求最好有两个卫生间、三个卧室，孩子有独立的空间，价格尽可能在800万元以内。”近日，记者走访亦庄金茂府时，家住大兴区的赵女士正向销售人员咨询有无适合他们要求的房源。

采访中记者了解到，赵女士一家的买房计划和不少刚改族类似。刚改族，即“改善型刚需”。指已有住房，但面积和条件不能满足需求而急需换房的购房者。如果说居住有生命周期，那么刚改型房就出于中年期，“刚改族”的人群的年龄段多在30-50岁，他们是继“刚需族”之后的另一主力购房群体。

从类型上，“刚改族”可分为两类：一类是居住的楼宇陈旧，小区的物业及环境，以及房屋的下水、暖气等硬件设施老化，另一类是家庭结构发生变化，成员增多，如接父母同住或小孩出生等，原有住房面积过小无法满足新家庭结构下的居住要求。

“现在刚改型房子挺多的，这类房型主要就是面积在90到130之间的三居室。很多家庭想要改善居住条件，但暂时经济能力不能轻松负担140平米以上的大户型，所以会选择这样的房子。”一房产经纪机构一手房部门相关人士表示。

刚改房门槛为500万-1000万元

相对于刚需房，刚改房的门槛在哪里？“门槛主要还是以价格作为评价维度。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，对刚改房而言，产业园区或名校周边，面积不大的小三居，总价也需500万起，因此500万-1000万元是刚改房的大致门槛。

相对来说，大部分刚改客群资金实力有限，目前北京首付动辄就要达到二三百万到五六百万不等，并且很多房源品质也未必理想。因此，如何才能在尚可接受的总价范围内，买到各方条件均好的房子，这是一大难题，是一个寻求高性价比的过程。

对此，郭毅表示，买刚改房需要重点关注家庭的需要。刚改房在面积上的适度增加是必然的，同时还需要考虑户型结构的合理性，以及家庭中长周期的生活需要，三四居是相对合理的产品，对应的面积段在90-140平米。

郭毅还表示，在周边配套方面，需要考虑到老人、孩子就医、就学的需求，同时考虑道路交通的便捷性，比如，是否与主要环路直接相连、周边轨道交通的搭建是否相对完备等。

购房建议

首付比例高需量力而行

对于“卖旧买新”的刚改客群而言，需要考虑旧房子的市场价格和成交周期，再去考虑新房对标的价格以及区位。从目前环境看，因为刚改房首付比例需达到80%，首付款的支付要求比较高，所以刚改客群首先需要量力而行，考虑支付能力，根据手头的资金情况来选择相应的产品。

刚改族可能面临家庭结构的改变、家庭人口增加、收入提升、工作地址的调整，面对这类需求才会考虑到住房的改善升级。因此，“刚改族”以三居以上为首选。在户型之外，房子的景观、教育、医疗配套等要完善。例如储物空间、孩子的玩耍空间、通风采光情况等，此外，小区内外的配套上，尽量拥有便捷的交通，社区引入品牌幼儿园、优质小学或中学，能一站式解决小孩教育问题，最好配有生态湖或公园。